中国楼市走到危急关头

中国楼市走到危急关头2008-8-12新民网    中国房市走到危急关头。    近期房市的宏观调控上，涌现了一些值得关注的现象。一方面，南京、无锡等地物价局采用直接行政手腕掌握房价；另一方面，长沙、成都等地方政府在托市，甚至由政府买单，以缓解房价下降给地方财政与开发商带来的宏大压力。    不同的地方政府对房市的处置思路截然相反，在必定水平上恰好反应了中国房市所面临的左支右绌的困局：房价既不能大幅降低，防止连累银行与资产品价钱，使50多个相关行业产量直线下降；房价也不能大幅上涨，这将把更多的大众推到保障性住房的步队中，增长政府的累赘。    支撑第一种做法的民众显然是多数，然而“民心”或者“公益”的名义不能为这种打算经济式行动供给足够的公道性根据。事实上，无论是南京还是成都，地方政府的做法是从一个误区陷入另一个误区。    房地产行业充满不公正景象，脱离民众收入，使得房地产市场无比不感性。房地产市场化的鼎力推动，一度成为拉动中国内需的重要杠杆，尔后房地产行业与地方财政的亲密联合，使房地产引起公愤的暴利披上了正当化的外衣。房地产利润之高，除了处所政府的土地招拍挂的收入，和占本钱25%左右的税费之外，即便以目前18%的民间融资利率，房地产企业仍旧有10%至15%的利润空间。    房地产行业的危险在增添。据猜测，在目前的需要状态下，保持当初的开发节奏，我国房地工业将呈现4000亿元～5000亿元左右的年度资金缺口。同时，深沪等地出现成交量降落的情况。北京市房地产交易治理网最新数据显示，2008年上半年全市商品住宅期房共签约套房源(日签约183套)，与2007年上半年楼市签约的套(日签约300套)相比，交易量同比下降41%。与2007年下半年市场签约的套(日签约364套)比拟，降幅到达51.8%。    面临房地产行业转型的症结时刻，政府尤其应该坚持十分苏醒脑筋，不应跟随任何一种偏激的看法，而应站在中国经济和金融发展的高度来意识房地产发展，既要保障房地产的公益性质，同时给市场以必要的自在度，均衡保障型住房与住房市场，而不是发表一些撩拨性的舆论，或者发出前后不一致的政策信息，以致市场更加非理性。中国房地产目前最要害的是实现软着陆，进入专业化、市场化与公益化并举的良性轮回。    就政策调控层面而言，领土资源部、住房和城乡建设部、商务部等有关部门切忌为常设应急，采取机遇主义的做法，就某一时代的市场情况一直发文件进行政策调整，这种做法不仅使前后叠加的文件冲销了彼此的作用，更重要的是使市场发展缺少策略计划，市场主体无所适从，从购房者、地方政府到地产商，都无奈构成明白的预期。市场规划能够适时调整，但大政方针不宜朝令夕改，建设部门应有纲要性文件，作为市场的中长期领导。    以外商投资房地产为例，笔者印象中就有十多少个文件，自今年7月1日起，商务部将委托省级商务主管部分，对外商投资房地产业备案资料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核查。审批权的下放畅通了外资投资房地产的渠道，从杭州出台的配套细则来看，也可以看出引入外资入市的动向。而去年商务部接踵颁发了《对于进一步增强、规范外商直接投资房地产企业审批跟监管的通知》，以及《关于外商投资房地产企业存案有关问题的告诉》，还在严格压缩外商投资中国房地产的阵线。    政府所可能做、应当做、必须花力量做的，是树立保障房、经适房等公益性质的住房，清晰相干细则，解决资金渠道、建立公然及时的信息表露机制，迷信制订保障型住房与有权享受保障型住房人士的尺度，使之更合乎房地产市场发展的请求。本轮调控房地产的最大亮色，是辨别是保障型住房与市场购房之间的界线，政府与房地产商各尽其责，较2003年制定的政策有很大改良，然而不足之处在于行政之手过于涉足微观市场，试图用行政之手一刀切调控房价，调控思路还存在偏差。    目前中国房地产融资之难，涌入热钱之多，市场机会之好，是历史常见的。任由发展、不作调整的话，中国房地产市场将遵守贸易、产业、住宅地产的模式，逐个被外资抢走，终极受害的仍是中国经济和中国的购房者。改造进入深水区后，房地产的问题已不仅仅是房地产行业自身的问题，而是宏观经济调整和国际金融战斗中至关主要的一环。    要发展中国的房地产业，卡住房地产商的融资咽喉并不是好措施，卡住本土开发商咽喉的同时，拱手迎接外资进入。实际上，如果用海内收入房价来作为中国房价的基准，现在的房价确需下降；但以往外资购置房产不制约，并且居民收入过于不平衡，这使得房地产很难以当地居民均匀收入作为基准，大城市房价动辄与香港、伦敦的核心城区房价相比拟，涌入的外资与其余资金拉高了房价，把中国的房价拉升到普通中公民众无法蒙受的田地。    房价这么高，还能维持，以一句市场猖狂说明过于轻松，市场是不会容易疯狂的，房市的现状偏偏阐明，有资金在托盘，国际热钱与银行资金、民间残余资金对中国房地产异常之热忱。假如想建破一个面向国内消费者的房地产市场，那就必需把持外资。    依照成熟房地产市场的运行教训，一是节制外资的行业准入，二是机动应用税收杠杆。就我们目前的情形来看，限度外资的行业准入并不具备操作性。目前热钱大批流入，外管局的控制无法彻底梗塞外资流入的通道，因而，在国民币汇率市场化之前，锁住内部市场大门、调整房地产市场构造，培养本土专业素质强、有信托责任意识的开发商，建立严厉的监管轨制，非常必要。    要保障国内花费者的好处，政府应尽到该尽的义务：通过税收杠杆和拍卖土地，对高级商品房和外资购买的住房，征收高税收来补充国内一般购房者资金不足，将相关收益专款专用到保障性住房。值得留神的是，调剂税收并不是简略的加纳税收，而是将税费标准化，理顺房地产税收系统，履行费改税。目前庞杂、破绽百出的房地产税费必须从新调整、简化，并用好房地产税，加上土地拍卖的收入，放到保障性住房专用帐户中去。 注：这篇文章是被王珏师妹逼出来的，她的当真让我难却其情。   写楼市是个吃力不谄谀的事，但我无愧于心，也不会由于别人毫无依据的臆测，就废弃对楼市的独立断定。   媒体编纂、记者有很多幻想主义者，比方南方周末、南方都市报、南方人物周刊、新京报、证券市场周刊等媒体的同仁们（还有许多，恕不逐一列举），他们分布在各个城市，给咱们带来实在，与盼望。