资金短缺下，警惕保障房变味

资金短缺下，警惕保障房变味 童大焕—2011年4月16日星期六      保障房，是最近不断被提及的一个话题。在甘肃省临夏回族自治州临夏市，一千多套廉租房即将建成交付使用。但据4月15日中国之声《新闻纵横》报道，喜事面前，这些廉租房的申请者这几天却陷入烦恼中，因为要住上这些廉租房，他们得先交上一大笔钱买下它的部分产权才行。入住廉租房者先交7万元购买70%的产权，过5年再交30%，产权就全归住户。但是廉租户买不起，使甘肃临夏廉租房共有产权买卖试点陷入困境。     房屋产权，只能有两种形式，一是廉租房公租房，二是商品房。在二者中间，不能有第三种形式，如经适房、限价房，都不合理，也容易产生寻租空间。过去的保障房多以经适房、限价房形式出现，既是政府在推卸责任，也容易给权力阶层和有钱阶层留下寻租空间。这也正是经适房和限价房不得民心之所在。以共有产权的新名词取代廉租房，说到底还是换一个名称的经适房，只不过相当于给了买房户30%五年期无息贷款，而建房成本说不定在70%的房价里早已收回，甚至小有利润。这样一种换了名称的经适房，实际上是对底层需要政府提供保障房人士更大的伤害。     甘肃临夏廉租房共有产权制度的困境，不是一时一地的保障房困境。在今天保障房普遍存在很大的资金缺口情况下，以售代租或者类似以售代租的保障房形式可能回潮，需要全社会予以关注和警惕。如果导致那样的结局，将是保障房制度的大倒退。也许正是因为看到了保障房制度可能的倒退，4月12日的《每日经济新闻》刊登了华远地产董事长任志强在媒体见面会上发出的“盛世危言”，他表示，目前进行中的3600万套保障房建设，如果最终这些保障房不是给了专有的保障对象，而是演变成了特定权力阶层的内部分配，这对中国未来的影响会很大。他估计，两年以后此轮保障房建设所带来的问题会暴露出来，而且会暴露得非常严重。“现在还没有那么严重，缘于第一次分配会讲一些限制性条件。”     要避免历史上曾经一再发生的、也是任志强所说的保障房成为特定权力阶级内部分配的后遗症，保障房只有彻底回到公租房和廉租房的正途上来。必须坚决反对保障房的第二、第三种形式，比如经适房的变种或者所谓限价房。     由于保障房的只租不售性质，我们就应该充分认识到其资金筹集的难度，要让社会各界对保障房有一个理性的、切合实际的预期。2011年全国要开工1000万套保障房，但正如住建部所言，保障房资金缺口高达1.3万亿元，还不包括征地费用。除了中央和地方政府的配套资金，保障房至少需要8000亿元社会资金。     但由于保障房资金退出机制还没有很好地建立，社会资金很难进入保障房。在投向保障房的诸多资金中，保险资金被寄予厚望。但据证券机构测算，公租房目前看来年收益率只有3%左右，这个收益率距离保险资金5%至10%的年收益率追求仍太远。而当前退出灵活的协议存款，年利率已经高达5.5%。3月9日，太保集团旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”已通过保监会的备案。这是国内首单保险资金投资保障房的债权投资计划，计划募集资金40亿元。投资方式是债权，投资金额仅占保险资金可投资不动产的5000亿资金的0.8%。无论从数额还是利率还是投资方式看，当下的社会资金支持保障房建设，都只具备“友情支持”的象征意义，杯水车薪。     现有保障房相当多是以商品房配建的方式进行，商品房与保障房之间彼此依存、唇齿相依，某种程度上商品房是保障房的“奶娘”和母体。因此，正确处理好二者的关系，互相依赖互相促进，才是我国房地产建设的可持续发展道路。（作者为信孚研究院研究员）